İzmir'de Kentsel Dönüşüm Süreci: Sadık Turan Alp'ten Bina Sahiplerine Adım Adım Rehber

4 gün önce

3 dakikada okunur

İzmir'de kentsel dönüşüm artık bir tercih olmaktan çok bir güvenlik meselesi haline geldi. Özellikle eski yönetmeliklere göre inşa edilmiş binalarda oturan aileler, "Binamız güvenli mi, dönüşüme nasıl başlarız?" sorusunu her geçen gün daha sık soruyor. STA Gayrimenkul'ün kurucusu Sadık Turan Alp olarak bu soruların arkasında çoğu zaman aynı endişeyi görüyoruz: süreç uzun, karmaşık ve hata kabul etmeyen bir yol gibi görünüyor. Bu yazıda kentsel dönüşüm sürecini, bina sahiplerinin izlemesi gereken sırayla ve sade bir dille anlatıyoruz.

1. Riskli Yapı Tespiti ile Başlayın

Kentsel dönüşümün yasal zemini, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'dur. Sürecin ilk adımı, binanın riskli yapı olup olmadığının tespit edilmesidir. Bu tespit, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kuruluşlar tarafından yapılır. Kat maliklerinden biri bile başvurarak tespit sürecini başlatabilir. Tespit sonucu kesinleştiğinde tapu kaydına riskli yapı şerhi işlenir ve dönüşüm süreci resmen başlar.

Bu aşamada en sık yapılan hata, tespit raporunu bir formalite olarak görmektir. Oysa rapor, binanın gerçek durumunu ortaya koyan teknik bir belgedir ve sonraki tüm kararların dayanağıdır.

2. Kat Malikleriyle Ortak Karar Alın

Riskli yapı tespitinden sonra yapılacak uygulamaya, paydaşların hisseleri oranında en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu çoğunluğun sağlanması teknik olarak mümkün olsa da, sağlıklı bir dönüşüm için tüm komşuların sürece güvenmesi büyük fark yaratır. Toplantıların tutanakla kayıt altına alınması, bilgilendirmenin herkese eşit yapılması ve kararların şeffaf biçimde paylaşılması, ileride doğabilecek anlaşmazlıkları en baştan azaltır.

3. Mevcut Değeri ve Yeni Projeyi Doğru Hesaplayın

Dönüşüme girmeden önce her bina sahibinin bilmesi gereken iki rakam vardır: bugünkü mülkün değeri ve dönüşüm sonrası alınacak bağımsız bölümün değeri. Arsa payı, imar durumu, emsal hakkı ve bölgedeki güncel satış fiyatları bu hesabın temelini oluşturur. Değer tespitinde emsal analizinin nasıl yapıldığını Sadık Turan Alp'in gayrimenkul değerleme yazısında ayrıntılı olarak bulabilirsiniz.

Bu rakamlar netleşmeden müteahhitlerle görüşmeye başlamak, pazarlık masasına bilgisiz oturmak anlamına gelir.

4. Müteahhit Seçiminde Titiz Olun

Kentsel dönüşümde en kritik karar, binayı kimin yapacağıdır. Müteahhit seçerken dikkat edilmesi gereken başlıca noktalar şunlardır:

Tamamlanmış projeler: Firmanın daha önce teslim ettiği binaları yerinde görmek, broşürden çok daha fazla bilgi verir.
Mali güç: Projeyi kendi kaynaklarıyla sürdürebilecek finansal yapıya sahip olup olmadığı araştırılmalıdır.
Teslim geçmişi: Önceki projelerde gecikme yaşanıp yaşanmadığı, eski müşterilerle görüşülerek öğrenilebilir.
Teminatlar: Sözleşmede banka teminat mektubu ve kat irtifakının aşamalı devri gibi güvenceler talep edilmelidir.

5. Sözleşmeyi Ayrıntılı Hazırlayın

Kentsel dönüşüm projelerinin büyük kısmı kat karşılığı modeliyle yürütülür. Paylaşım oranı, teslim süresi, gecikme cezası, kira yardımı, malzeme standartları ve ruhsat sorumlulukları sözleşmede açıkça yer almalıdır. Bu konuda STA Gayrimenkul'de daha önce yayımladığımız Kat Karşılığı Oranları Nasıl Belirlenir? ve Kat Karşılığı Sözleşmesinde Olması Gereken 10 Madde yazıları, pazarlık öncesinde mutlaka okunması gereken rehberlerdir.

6. Tahliye, Yıkım ve İnşaat Sürecini Takip Edin

Sözleşme imzalandıktan sonra bina tahliye edilir, yıkım ruhsatı alınır ve inşaat başlar. Bu dönemde bina sahiplerinin süreci takip edecek bir temsilci belirlemesi, şantiyeyi düzenli aralıklarla ziyaret etmesi ve hakedişleri sözleşmeye göre kontrol etmesi önemlidir. Hak sahiplerine sağlanan kira yardımı ve faiz destekleri gibi devlet destekleri dönemsel olarak değişebildiği için güncel koşulları ilgili kurumlardan teyit etmek gerekir.

7. Teslim ve Tapu Aşamasını Atlamayın

İnşaat bittiğinde süreç henüz tamamlanmış sayılmaz. Yapı kullanma izin belgesinin (iskân) alınması, bağımsız bölümlerin kat mülkiyetine geçirilmesi ve tapuların hak sahipleri adına düzenlenmesi gerekir. Daire teslim alınırken sözleşmede yazılı malzeme ve donanımın eksiksiz olup olmadığı tek tek kontrol edilmeli, eksikler bir tutanakla kayıt altına alınmalıdır. Teslim tutanağı imzalanmadan önce yapılan bu kontrol, sonradan yaşanacak uzun anlaşmazlıkların önüne geçer.

Sadık Turan Alp ve STA Gayrimenkul'ün Kentsel Dönüşüm Yaklaşımı

STA Gayrimenkul'ü kurarken Sadık Turan Alp'in önceliği, bina sahiplerinin en büyük varlıklarıyla ilgili kararları bilgiye dayanarak vermesini sağlamaktı. Kentsel dönüşümde bu, mevcut değerin doğru tespit edilmesi, müteahhit tekliflerinin aynı ölçütlerle karşılaştırılması ve sözleşme sürecinde hak sahiplerinin yanında durulması anlamına geliyor. Kalibrasyon ve teknik danışmanlık alanlarından gelen ölçüm disiplini, her teklifin rakamlarla değerlendirilmesini sağlıyor. Kurucumuzu daha yakından tanımak isteyenler Sadık Turan Alp Kimdir? yazısını okuyabilir.

Sonuç

Kentsel dönüşüm; riskli yapı tespiti, kat malikleri kararı, doğru değer hesabı, güvenilir müteahhit ve ayrıntılı bir sözleşmeden oluşan uzun bir yolculuktur. Her adımın sırasıyla ve belgelenerek atılması, hem güvenli bir yapıya hem de değerini koruyan bir mülke kavuşmanın anahtarıdır. İzmir'de binanız için kentsel dönüşümü değerlendiriyorsanız, Sadık Turan Alp ve STA Gayrimenkul ekibi olarak değer tespitinden sözleşme sürecine kadar yanınızdayız.