Kat Karşılığı Sözleşmesinde Olması Gereken 10 Madde
Kat karşılığı modelinde arsa sahibi ile müteahhit arasındaki ilişki yıllar sürer. Bu süreçte doğabilecek anlaşmazlıkların büyük kısmı, sözleşmede açık yazılmamış maddelerden kaynaklanır. Aşağıdaki başlıklar, sözleşmeyi hazırlarken avukatınızla birlikte gözden geçirmenizi önerdiğimiz maddelerdir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasındaki payların bir kısmını müteahhide devretmeyi; müteahhidin ise karşılığında binayı yapıp belirli bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi üstlendiği bir sözleşmedir. Hem eser sözleşmesinin hem de taşınmaz satış vaadinin unsurlarını taşıdığı için, şekil şartlarına ve içeriğine özellikle dikkat etmek gerekir.
Sözleşmede yer alması gereken başlıca maddeler
Tarafların ve taşınmazın tam bilgileri: Ada, parsel, malikler ve müteahhit firmanın unvanı. Hisseli arsalarda tüm maliklerin sözleşmeye katılması ya da usulüne uygun vekâlet vermesi gerekir; eksik bir imza bütün süreci durdurabilir.
Paylaşım oranı ve bağımsız bölüm listesi: Hangi daire veya dükkânın kime kalacağı kat, cephe ve numara ile yazılmalıdır. Yalnızca yüzde oranı yazmak yeterli değildir; onaylı proje üzerinden bölüm bölüm bir dağıtım tablosu sözleşmenin eki olmalıdır.
Proje ve ruhsat sorumluluğu: Projeyi kimin hazırlatacağı, ruhsat masraflarını kimin karşılayacağı. Proje değişikliği gerekirse arsa sahibinin onayının nasıl alınacağı da yazılmalıdır.
İnşaat süresi ve teslim tarihi: Ruhsat tarihinden itibaren kaç ayda teslim edileceği. Teslimin hangi aşamayı kapsadığı, yani iskân alınmış ve kullanıma hazır bir bina mı kastedildiği açıkça belirtilmelidir.
Gecikme cezası: Teslimin gecikmesi halinde arsa sahibine ödenecek tazminat. Ceza tutarının aylık ve bağımsız bölüm başına belirlenmesi, uygulamada en az tartışma yaratan yöntemdir.
Teminat: Müteahhidin işi yarım bırakma riskine karşı banka teminat mektubu veya tapu devrinin aşamalı yapılması gibi güvenceler.
Malzeme ve işçilik standardı: Kullanılacak malzemenin marka ve kalite seviyesini gösteren ek liste. 'Birinci sınıf malzeme' gibi genel ifadeler yerine marka, model ve sınıf yazılması anlaşmazlıkları azaltır.
Tapu devrinin aşamaları: Müteahhide düşen payların hangi inşaat aşamasında devredileceği. Örneğin kaba inşaat, ince işler ve iskân aşamalarına bağlı kademeli bir devir, arsa sahibini korur.
Kira yardımı: Yıkım ve inşaat süresince arsa sahibine kira desteği verilip verilmeyeceği, tutarı ve ödeme takvimi.
Fesih ve uyuşmazlık: Sözleşmenin hangi koşullarda feshedileceği ve uyuşmazlıkta yetkili mahkeme. İşin yarım kalması halinde yapılmış imalatın nasıl değerlendirileceği de bu bölümde düzenlenmelidir.
Noterde düzenleme ve tapuya şerh
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa paylarının devrini vaat eden hükümler içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Adi yazılı olarak yapılan sözleşmeler, taşınmaz devri bakımından geçersiz sayılabilir ve tarafları korumaz. Noterde yapılan sözleşmenin tapu kütüğüne şerh verilmesi ise arsanın üçüncü kişilere devri veya üzerine haciz konulması gibi risklere karşı iki taraf için de güvence sağlar.
Sözleşmeyi imzalamadan önce mutlaka bir avukattan, vergi ve harç konularında ise mali müşavirinizden görüş alın. Tapu işlemlerinde dikkat edilmesi gereken genel noktaları ev alırken tapuda nelere dikkat edilmeli yazımızda özetledik.
Sözleşme öncesi yapılması gerekenler
Belediyeden güncel imar durumu belgesini alın; emsal, kat adedi ve çekme mesafelerini öğrenin.
Tapu kaydında ipotek, haciz veya şerh olup olmadığını kontrol edin.
Birden fazla müteahhitten yazılı teklif alın ve teklifleri aynı tablo üzerinde karşılaştırın.
Müteahhidin bitirdiği ve iskânını aldığı projeleri yerinde görün, eski müşterileriyle konuşun.
Hissedarlar arasında oran, bölüm seçimi ve kira yardımı konularında önceden uzlaşın.
Paylaşım oranının nasıl belirlendiğini ve teklifleri karşılaştırma yöntemini kat karşılığı oranları nasıl belirlenir rehberimizde ayrıntılı anlattık.
Teslim, kabul ve iskân aşaması
Sözleşmenin en çok gözden kaçan bölümlerinden biri teslim aşamasıdır. Bağımsız bölümlerin teslim alınmadan önce bir tutanakla kontrol edilmesi, eksik ve kusurlu işlerin listelenmesi ve bu eksiklerin hangi süre içinde giderileceğinin yazılması gerekir. Teslim tutanağı imzalanmadan anahtar almak, sonradan çıkan sorunlarda arsa sahibinin elini zayıflatır.
Yapı kullanma izin belgesi (iskân) alınmadan bina tam anlamıyla tamamlanmış sayılmaz. İskân alınmamış binalarda abonelik, kredi ve satış işlemlerinde sorun yaşanabilir. Bu yüzden sözleşmede teslimin iskân alınmış olarak yapılacağı ve iskân için gereken masrafları kimin üstleneceği açıkça yazılmalıdır.
Teslimden önce her bağımsız bölüm için ayrı kontrol tutanağı düzenleyin.
Malzeme listesindeki marka ve modellerin uygulanıp uygulanmadığını yerinde kontrol edin.
Ortak alanların, otoparkın ve asansörün teslim durumunu ayrıca tutanağa geçirin.
Gizli ayıplar için müteahhidin sorumluluk süresini ve garanti koşullarını sözleşmeye ekleyin.
Sözleşmeye eklenmesi gereken belgeler
İyi hazırlanmış bir kat karşılığı sözleşmesi, ana metinle birlikte eklerden oluşur. Eklerin her sayfasının taraflarca imzalanması ve sözleşmenin ayrılmaz parçası olduğunun belirtilmesi gerekir:
Onaylı mimari proje ve bağımsız bölüm dağıtım tablosu.
Marka, model ve sınıf belirten malzeme ve işçilik listesi.
İnşaat iş programı ve aşamalara bağlı tapu devri takvimi.
Teminat mektubu veya diğer güvence belgelerinin örnekleri.
Kira yardımı ödeme planı (varsa).
Sık yapılan hatalar
Sözleşmeyi noterde düzenleme şeklinde değil, adi yazılı olarak yapmak.
Bağımsız bölüm dağıtımını proje onaylanmadan, yalnızca yüzde oranıyla belirlemek.
Tapu devrinin tamamını inşaat başlamadan müteahhide yapmak.
Gecikme cezası ve teminat maddelerini genel ifadelerle geçiştirmek.
Kentsel dönüşüm kapsamındaki arsalarda ilgili mevzuatın getirdiği özel koşulları göz ardı etmek.
Riskli yapı ve kentsel dönüşüm kapsamındaki parsellerde süreç ayrıca özel kurallara tabidir. Bu konudaki genel bilgileri kentsel dönüşüm bölgelerinde yatırım rehberimizde bulabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Kat karşılığı sözleşmesi noter olmadan yapılabilir mi?
Arsa payı devrini içeren kat karşılığı sözleşmelerinin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Noter dışında imzalanan bir sözleşme, taşınmaz devri bakımından geçerlilik sorunu yaşayabilir. Bu nedenle sözleşmenin noterde yapılmasını ve tapuya şerh verilmesini öneririz.
Müteahhit işi yarım bırakırsa ne olur?
Sonuç, büyük ölçüde sözleşmedeki fesih, teminat ve tapu devri hükümlerine bağlıdır. Tapu devri aşamalı yapılmış ve banka teminatı alınmışsa arsa sahibinin elindeki imkânlar çok daha güçlüdür. Bu durumda mutlaka bir avukatla birlikte hareket edilmelidir.
Hisseli arsada kat karşılığı sözleşmesi nasıl yapılır?
Hisseli arsalarda kural olarak tüm maliklerin sözleşmeye taraf olması ya da noterden verilmiş özel yetkili vekâletname ile temsil edilmesi gerekir. Riskli yapı tespiti yapılmış binalarda ise kentsel dönüşüm mevzuatındaki çoğunluk kuralları uygulanabilir; arsanızın hangi kurala tabi olduğunu bir avukatla netleştirmeniz önemlidir.
Kat karşılığında kira yardımı zorunlu mu?
Kira yardımı yasal bir zorunluluk değil, taraflar arasında pazarlıkla belirlenen bir konudur. Konut olarak kullanılan binalarda sık talep edilir; tutar, süre ve ödeme şekli sözleşmeye açıkça yazılmalıdır.
STA Gayrimenkul'ün rolü
Arsa sahiplerinin tarafında birden fazla müteahhitten teklif topluyor, teklifleri oran, süre, teminat ve malzeme açısından yazılı olarak karşılaştırıyoruz. Müteahhitlere ise imar durumu netleşmiş kat karşılığı arsa portföyümüzü sunuyoruz. Hukuki ve mali konularda süreci avukatınız ve mali müşavirinizle birlikte yürütüyoruz.
Arsanız için kat karşılığı değerlendirmesi almak isterseniz bize ulaşın: 0542 171 35 55 veya iletişim sayfamız.
Bu rehber, STA Gayrimenkul kurucusu ve ticari gayrimenkul danışmanı Sadık Alp'in İzmir'deki saha tecrübesine dayanarak hazırlanmıştır.
Yorumlar