Kentsel Dönüşümde Salt Çoğunluk Kararı: Anlaşmayan Malikin Payı Ne Olur?
Riskli yapı tespiti yapılmış bir binada en çok tartışılan konu, kimin kararının geçerli olacağıdır. Bir komşu yeniden yapımı isterken diğeri istemeyebilir, bir başkası müteahhit teklifini yetersiz bulabilir. 6306 sayılı Kanun'da yapılan değişiklikle kentsel dönüşümde salt çoğunluk kuralı getirildi ve bu tartışmanın nasıl çözüleceği yeniden şekillendi. Bu yazıda salt çoğunluk kararının ne anlama geldiğini, karara katılmayan malikin payına ne olduğunu ve hem çoğunluğun hem de azınlığın haklarını nasıl koruyabileceğini sade bir dille anlatıyoruz.
Kentsel Dönüşümde Salt Çoğunluk Kuralı Nedir?
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un 6. maddesi uzun yıllar boyunca riskli yapılarda uygulamaya, maliklerin hisseleri oranında en az üçte iki çoğunlukla karar verilmesini öngörüyordu. 9 Kasım 2023'te Resmî Gazete'de yayımlanan 7471 sayılı Kanun'la bu oran, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu olarak değiştirildi.
Buradaki kritik nokta, çoğunluğun kişi sayısıyla değil arsa payıyla hesaplanmasıdır. Yani on dairelik bir binada beş kişinin "evet" demesi tek başına yeterli değildir; önemli olan, onay veren maliklerin toplam arsa payının yarısını aşmasıdır. Arsa payları eşit dağılmamış binalarda (örneğin zemin kattaki dükkânların ya da çatı katının büyük pay taşıdığı yapılarda) bu ayrım sonucu doğrudan değiştirebilir. Arsa payınızı tapu kaydından görebilirsiniz; tapu kaydında nelere bakılması gerektiğini Ev Alırken Tapuda Nelere Dikkat Edilmeli? yazımızda özetledik.
Eski ve yeni düzenleme karşılaştırması
Konu | Önceki düzenleme | Güncel düzenleme |
Karar yeter sayısı | Hisseleri oranında en az üçte iki | Hisseleri oranında salt çoğunluk |
Çoğunluğun hesaplanması | Arsa payına göre | Arsa payına göre |
Anlaşmayan malikin payı | Rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla satış | Rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla satış |
Satışta öncelik | Anlaşan paydaşlar | Anlaşan paydaşlar |
Salt Çoğunluk Kararı Hangi Konuları Kapsar?
Çoğunluk kararı, riskli yapının yıkılmasından sonra parselde yapılacak uygulamanın bütününü kapsar. Uygulamada maliklerin karar vermesi gereken başlıca konular şunlardır:
Binanın yeniden yapılıp yapılmayacağı ve uygulama modeli (kat karşılığı, yap-sat, maliklerin kendi finansmanı gibi)
Projeyi üstlenecek müteahhit ya da yüklenicinin seçimi
Yeni projede bağımsız bölüm dağılımı ve paylaşım oranı
Gerekiyorsa ifraz, tevhit veya komşu parsellerle birlikte uygulama
Yıkım ve yapı ruhsatı başvuruları için yetkilendirme
Paylaşım oranının nasıl belirlendiği bu kararların en hassas kısmıdır. Oran pazarlığına girmeden önce Kat Karşılığı Oranları Nasıl Belirlenir? rehberimize göz atmanızı öneririz.
Karara Katılmayan Malikin Payına Ne Olur?
Kanun, çoğunluğun aldığı kararın birkaç malik yüzünden süresiz olarak beklememesi için bir satış mekanizması öngörür. Süreç ana hatlarıyla şöyle işler:
Alınan karar ve teklif, karara katılmayan maliklere noter aracılığıyla ya da muhtarlıkta ilan yoluyla bildirilir.
Bildirimde, teklif belirtilen süre içinde kabul edilmezse payın Kanun hükümlerine göre satılacağı açıkça yazılır.
Anlaşmayan malikin payının rayiç değeri idarece belirlenir.
Pay, bu değerden az olmamak üzere açık artırma usulüyle satışa çıkarılır ve anlaşan paydaşlara öncelik tanınır.
Satış gerçekleşmezse, riskli yapılarda Kanun'un öngördüğü koşullarla satış tekrarlanabilir; riskli alan ve rezerv yapı alanlarında ise payın idare tarafından alınmasına ilişkin özel hükümler uygulanır.
Bu süreç anlaşmayan malikin mülkünü bedelsiz kaybetmesi anlamına gelmez; satış rayiç değerin altında yapılamaz. Ancak rayiç değer ile malikin beklediği değer arasında fark olabileceği için, karar aşamasından önce bağımsız bir değer tespiti yaptırmak her iki taraf için de güçlü bir dayanak sağlar.
Çoğunluk Tarafındaysanız Nelere Dikkat Etmelisiniz?
Toplantıyı belgeleyin: Toplantı tarihi, gündem, katılanlar ve her malikin arsa payı tutanakla kayıt altına alınmalı; imzalı karar tutanağı veya vekâletnameler eksiksiz saklanmalıdır.
Teklifi yazılı ve açık yapın: Karara katılmayan maliklere giden teklifte yeni daire metrekaresi, kat, cephe, teslim süresi ve kira yardımı gibi unsurlar net olmalıdır.
Sözleşmeyi güçlü kurun: Çoğunluk kararı, kötü bir sözleşmeyi telafi etmez. Teminat, gecikme cezası ve aşamalı tapu devri gibi maddeler sözleşmede açıkça yer almalıdır.
Sözleşme tarafında hangi başlıkların mutlaka yer alması gerektiğini Kat Karşılığı Sözleşmesinde Olması Gereken 10 Madde yazımızda tek tek açıkladık.
Azınlıkta Kalan Malik Haklarını Nasıl Korur?
Karara katılmamak çoğu zaman projeye karşı olmaktan değil, teklifin adil bulunmamasından kaynaklanır. Azınlıkta kalan bir malikin dikkat etmesi gerekenler:
Bildirimin tebliğ tarihini ve tanınan süreyi takvime not edin; süre kaçırılırsa satış süreci işlemeye başlar.
Teklifi diğer maliklere yapılan tekliflerle karşılaştırın; aynı arsa payına sahip malikler arasında açıklanamayan farklar varsa gerekçesini yazılı isteyin.
Mevcut dairenizin ve yeni projede alacağınız bölümün değerini bağımsız bir uzmana tespit ettirin.
İdari işlemlere karşı başvuru ve dava hakları süreye bağlıdır; bu konuda bir avukattan zamanında destek alın.
Vergi, Harç ve Kira Yardımı Hakkında Kısa Not
6306 sayılı Kanun'un 7. maddesi, Kanun kapsamındaki işlemlerde noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan bazı ücret ve harçlar ile damga vergisi gibi kalemlerde istisnalar öngörür. Tahliye eden malik ve kiracılara geçici konut veya kira yardımı yapılabilmesi de Kanun'da düzenlenmiştir. Bu desteklerin tutarı ve koşulları dönemsel olarak güncellendiği için başvuru öncesinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın güncel duyurularını kontrol etmek gerekir. Sürecin genel akışını görmek isterseniz İzmir'de kentsel dönüşüm rehberimizi de okuyabilirsiniz.
STA Gayrimenkul ile Kentsel Dönüşüm Kararınızı Bilgiye Dayandırın
Salt çoğunluk kuralı süreci hızlandırıyor, ama hızlı alınan kararın doğru alınmış olması için rakamların net olması gerekiyor. STA Gayrimenkul olarak mevcut mülkünüzün değerini tespit ediyor, müteahhit tekliflerini aynı ölçütlerle karşılaştırıyor ve kat karşılığı pazarlığında hak sahiplerinin yanında duruyoruz. Ofisimiz İzmir'de olsa da Türkiye'nin farklı şehirlerindeki bina sahiplerine de danışmanlık veriyoruz. Gaziemir'deki ofisimizi ve hizmetlerimizi tanımak isterseniz Gaziemir emlakçı sayfamıza göz atabilir ya da 0542 171 35 55 numarasından bize ulaşabilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Kentsel dönüşümde salt çoğunluk kişi sayısına göre mi hesaplanır?
Hayır. Çoğunluk, maliklerin hisseleri, yani arsa payları oranında hesaplanır. Onay veren maliklerin toplam arsa payının yarısını aşması gerekir.
Üçte iki kuralı hâlâ geçerli mi?
6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi 9 Kasım 2023'te yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanun'la değiştirildi ve riskli yapılarda karar yeter sayısı hisseleri oranında salt çoğunluk oldu. Eski kaynaklarda geçen üçte iki ifadesi bu değişiklikten önceki düzenlemeyi yansıtır.
Karara katılmazsam dairem elimden alınır mı?
Payınız bedelsiz alınmaz. Teklifi kabul etmezseniz payınız idarece belirlenen rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla satışa çıkarılır ve anlaşan paydaşlara öncelik tanınır.
Çoğunluk kararına itiraz edebilir miyim?
İdari işlemlere karşı yargı yolu açıktır, ancak başvuru süreleri sınırlıdır. Bildirimi aldığınız anda bir avukata danışmanız hak kaybını önler.
Karar öncesinde değer tespiti neden önemli?
Rayiç değer ve yeni projede alacağınız bölümün değeri netleşmeden yapılan pazarlık, çoğunluk için de azınlık için de anlaşmazlık riskini artırır. Bağımsız bir değer tespiti, teklifleri karşılaştırmak için ortak bir zemin sağlar.
Yorumlar